Come vendere un immobile pignorato senza asta.

Parla Mirko Frigerio, l’esperto delle aste immobiliari.

Bentornati sul nostro blog. Dopo diverso tempo, oggi torniamo a parlare di aste immobiliari. E ancora una volta lo facciamo con Mirko Frigerio, vice presidente di Astasy, che stavolta analizza i probabili scenari futuri derivanti da una recente nota dell’UE: quest’ultima esprime l’intenzione di permettere ai debitori in sofferenza di vendere i propri immobili anche senza passare dalla procedura esecutiva in tribunale. In particolare, il ministro delle finanze finlandese Mika Lintilä ha dichiarato di voler “fornire alle banche gli strumenti giuridici per recuperare rapidamente il valore dei prestiti insoluti senza doversi rivolgere ai tribunali, garantendo al contempo un elevato livello di protezione ai debitori”. Come interpreta Mirko Frigerio questa posizione europea?

L’esperto di aste immobiliari ritiene che questa affermazione sia dovuta all’insofferenza nei confronti dell’attuale sistema del recupero del credito, che dopo l’eccesso di casi scoppiati dopo la crisi del 2008 sta diventando sempre più impopolare. Si tratta di un sistema che non va a genio né ai proprietari né ai creditori, i quali perdono tempo, denaro e dignità. Ma perché? Frigerio lo spiega semplicemente: solo lo scorso anno le unità immobiliari passate da un’asta giudiziaria sono state 245.100. E l’attuale sistema di recupero non si dimostra efficace, in quanto solo il 29% di questi immobili è riuscito a trovare un acquirente. Oltretutto quest’ultimo in media si è aggiudicato l’immobile al 44% del suo valore reale. Il restante 71% di aste non aggiudicate sono state rimandate al prossimo anno, con la conseguenza che i proprietari e i creditori sono rimasti con un delta del 56% in meno. Con un esempio, se un proprietario ha un debito di 100.000 euro e la sua casa vale altrettanto, con l’attuale sistema delle aste il suo bene sarà venduto, dopo circa quattro anni dal pignoramento, a 44.000 euro: di conseguenza il proprietario resterà con un debito rappresentato dalla differenza, pari a 56.000 euro, nei confronti del creditore, che nelle esecuzioni italiane nel 95% dei casi è la banca che ha concesso il mutuo.

Ma torniamo all’eventuale nuova norma europea. La nota sembra riferirsi alle UTP (Unlikely to Pay), ossia alle inadempienze probabili: si tratta delle posizioni creditizie per le quali gli istituti bancari ritengono improbabile il recupero senza aderire all’esecuzione sulle garanzie. Ma nella nota è specificato che questi nuovi meccanismi, ancora allo studio, non sono per tutti: i nuovi accordi contrattuali nella fase di erogazione del prestito sarebbero disponibili solo per i prestiti alle imprese. I mutui abitativi, perciò, al momento resterebbero esclusi. Resta il fatto che si tratta solo di una nota, perciò c’è aspettare lo sviluppo del piano giurisprudenziale nella sua totalità, il quale coinvolgerà tutti gli attori in gioco. La speranza è che venga istituita una nuova normativa europea che, applicata ai diversi stati, si rivolga a tutte le realtà, specialmente agli addetti ai lavori, i quali possano creare un panel di criticità sul sistema di recupero odierno e delineare una soluzione migliore.

Sul fronte italiano, la situazione al momento è tutt’altro che rosea: sono ancora molte le aste che giacciono in tribunale, cioè quelle degli anni della crisi non ancora aggiudicate o estinte. E per assorbire l’attuale numero di lotti in asta ci vorrà ancora tempo. Senza contare la presenza di tutte le UTP descritte in precedenza, che ancora non hanno una forma giuridica incatenata in un fallimento o in un pignoramento e che rappresentano un numero molto elevato da gestire. Una nota positiva che riguarda il nostro Paese però c’è. Stando agli ultimi dati, infatti, i pignoramenti e i fallimenti delle imprese risultano ridotti.

Restando in Italia, attualmente si sta diffondendo un sistema per gestire le vendite degli immobili di debitori in sofferenza in via stragiudiziale. Come? Attraverso l’attività del saldo e stralcio, cioè un accordo tra il creditore e il debitore che sono seguiti da esperti addetti ai lavori i quali, in tempi molto rapidi e seguendo meccanismi di controllo che prevedono una specifica preparazione immobiliare e giuridica, lavorano al fianco dei proprietari che non intendono svendere il proprio immobile all’asta. Questi ultimi, volontariamente e in seguito a un’analisi effettiva sulla fattibilità di vendere l’immobile pignorato, mediante l’accordo tombale con tutti i loro creditori, preferiscono scegliere la strada della vendita volontaria piuttosto che subire un’asta che come abbiamo visto porterebbe alla vendita degli immobili a prezzi molto più bassi rispetto al valore effettivo dei beni, lasciandoli perciò con i debiti per differenza. In breve, a patto che sia ben gestito, il saldo e stralcio, a differenza dell’asta, riesce a cancellare il debito. Inoltre si può anche estinguere la procedura trovando un accordo tra creditore e debitore ad asta già avviata o quando si è già tenuta: non è semplice, ma si può fare affidando l’incarico di vendita dell’immobile a un valido professionista, con la clausola dell’estinzione della procedura e la cancellazione del debito.

Secondo Frigerio, nel mondo delle esecuzioni immobiliari da diciassette anni, lo scenario delle vendite di immobili all’asta è cambiato sensibilmente nel tempo. Grazie alla diffusione di informazioni sempre più serie, infatti, è aumentata l’opportunità di aiutare le famiglie a recuperare maggiormente dalla vendita volontaria dell’immobile, estinguendone i debiti. Ma il vice presidente di Astasy non è del tutto soddisfatto, dato che l’attività stragiudiziale non è ancora correttamente normata. La conseguenza è che i proprietari di immobili si affidano spesso a professionisti improvvisati. Il proprietario di una casa all’asta paga lo scotto della vergogna nel rivolgersi a chi può risolvere realmente il problema: dato che nessuno all’inizio vuole arrendersi al fatto che è arrivato il momento di vendere, capita di fare affidamento su chi porta a fare la scelta peggiore, con la conseguenza del default definitivo.

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